住宅市場が投資へとシフト

バンコクポストの記事と私見を交えて下記にご案内いたします。

プーケットの住宅不動産市場は、これまでの観光需要を中心とした市場から、投資を目的とする市場へと徐々に変化しています。タイ証券取引所（SET）上場のOrigin Property（オリジン・プロパティ）によると、購入者は物件選びにおいて、賃貸収入（家賃収入）や将来的な資産価値の上昇をこれまで以上に重視するようになっています。

Origin Propertyの子会社である不動産デベロッパー、Park Luxury Coの最高経営責任者（CEO）、Thanagorn Vutipong氏は、プーケットの不動産は賃貸収入を得ながら、将来的な値上がり益も期待できることから、タイ人・外国人の双方にとって引き続き魅力的な投資先になっていると述べています。

「7～10％程度の賃貸利回りに加え、年間15～20％のキャピタルゲイン（資産価値の上昇）が期待できることから、プーケットは単なる別荘・リゾート住宅市場ではなく、投資先としてますます魅力を高めています」とThanagorn氏は述べています。

→インカム、キャピタル共にかなり無理があるなと思う数字です。しかしこの利回り、上昇率を信じて購入してしまう人もいるかと思います。プーケットのようなリゾートエリアでは私は昔から投資用で不動産購入するのはハードルが高いと思っております。年間を通して賃貸することは難しく、入居者や購入者もほぼ外国人に限られます。

プーケット全体では住宅供給戸数が推定4万～5万戸に達しているものの、根強い需要が続いており、この傾向を支えています。一部のプロジェクトでは販売率が60％を超え、中には販売開始からわずか2カ月以内に完売するプロジェクトもあります。

Origin Propertyのプーケットにおける顧客のうち、**外国人購入者は約70％**を占めています。

外国人購入者の国籍別では、**ロシア人が47％と最も多く、次いでポーランド人が16％、中国人が6％**となっており、プーケットの不動産需要を支える外国人購入者の国籍が、より多様化していることがうかがえます。

Thanagorn氏によると、外国人購入者が物件を探すエリアにも変化が見られます。従来から人気の高い観光エリアだけでなく、より幅広い地域へと購入需要が広がっています。

特にスリンビーチ（Surin Beach）やラワイビーチ（Rawai Beach）では、混雑の少ない環境を求める長期滞在者からの関心が高まっています。また、こうしたエリアは賃貸収入を得られる可能性がより高い地域としても注目されています。

→開発が主要観光エリアから広がりだしたら投資用として購入するのは要注意です。パタヤでも売買や賃貸で対象となるのはパタヤ中心部の限られたコンドミニアムが大くを占めます。

一方、Origin Propertyのプーケットにおける顧客のうち、**タイ人購入者は約30％**を占めています。

その中心となっているのは、プーケットの地元事業者やバンコク在住の投資家です。こうした購入者は、自己居住のみを目的とするのではなく、賃貸収入を得ることを目的としてコンドミニアムを購入するケースが多くなっています。

タイ人投資家の一般的な物件購入予算も上昇しており、以前は1戸あたり200万～300万バーツ程度だったものが、現在では300万～400万バーツ程度まで増加しています。

このことから、タイ人購入者の間でも、単に価格の安い物件を求めるのではなく、より高い賃貸収益が期待できる物件であれば、これまで以上の購入資金を投入する傾向が強まっていることがうかがえます。

外国人購入者は、デベロッパーにとって安定したキャッシュフローを確保するうえでも重要な存在となっています。

一般的に外国人が物件を購入する際、コンドミニアムでは物件価格の約70％、ヴィラでは約90％を前払いするケースが見られます。これに対して、タイ人購入者の前払い額は**物件価格の約15％**にとどまります。

Thanagorn氏は、

「外国人購入者は通常、購入時により多くの金額を前払いするため、デベロッパーはプロジェクトの進行に伴う売上や代金回収の見通しを立てやすくなります」

と説明しています。

また、デベロッパーにとってプーケットが魅力的な市場である理由は、投資需要の強さだけでなく、住宅開発事業そのものの高い収益性にもあります。

Thanagorn氏によると、プーケットの住宅プロジェクトにおける粗利益率（グロスマージン）は50～60％程度と推定されており、バンコクの平均約30％を大幅に上回っています。

一方で、競争の激化に伴い、不動産開発コストの上昇がデベロッパーにとって大きな課題となりつつあります。

Thanagorn氏によると、購入者を獲得するため、デベロッパー各社は販売価格や各種プロモーションに加え、不動産仲介会社に支払うコミッション（仲介手数料）を引き上げるなど、販売競争を一段と激化させています。

特に大きな問題となっているのが土地価格の高騰です。

プーケットの土地価格は、過去3年間で約300％上昇しています。中でも人気エリアのバンタオ（Bang Tao）では1ライ（約1,600㎡）あたり約6,000万バーツに達し、ビーチフロントの土地では1ライあたり1億バーツ近くまで上昇しています。

Thanagorn氏は、土地価格の急激な上昇について次のように述べています。

「土地取得コストが大幅に上昇したことで、デベロッパーは事業採算性をより慎重に見極めながら開発用地を選定する必要があります。プロジェクトとして十分な採算性を確保するためには、コンドミニアムの販売価格を1㎡あたり約20万バーツまで引き上げる必要が生じる可能性があります」

つまり、プーケットでは旺盛な投資需要を背景に高い収益性が期待される一方、土地価格の急騰や販売競争の激化によって、デベロッパー側の開発コストも急速に上昇している状況にあります。