成約率が高い物件を徹底解説③ 価格、利益予想

引き続き『THE PRESIDENT SUKHUMVIT-SAMUTPRAKAN』についてです。
今回は3Pの最後となるPrice:価格についてご案内いたします。

前に書いた中にも価格の記載がありましたが再度ご案内いたします。

物件全体の平均㎡単価は約75,000バーツです。
170万バーツ台の部屋から400万バーツ台後半の価格という構成です。

㎡単価で見ると6万バーツ後半から8万バーツ後半となり、27㎡の低層階の部屋の単価が一番安く、52㎡の高層階の部屋の単価が一番高くなっております。

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成約状況ボード

タイ不動産についてあまり分からない方からするとこの価格が安いのか高いのか、どうなのか分からないかと思います。

この価格単価はオンヌット駅前物件の相場の約1/2、トンロー、プロンポン駅前の新築物件の約1/4という価格帯になります。

同じ路線駅前新築物件でも電車で30分離れれば価格が四分の一になるのです。(物件のグレードも異なりますが…)
この価格の開きというのは日本の不動産では見られないことです。東京都心の新築物件が6000万円としてそこから電車で30分のところの新築物件が1500万円では買えないかと思います。
電車で約30分、距離にして約20Kmなので渋谷ー川崎駅くらいでした、横浜まで行かない距離です。

続いて具体的に周辺の5物件との価格、単価を比べてみます。価格の確認方法はポータルサイト『Hipflat』を利用します。

比較対象する物件はTHE PRESIDENT SUKHUMVIT-SAMUTPRAKANと同じくスクンビット通りに面し、BTSスクンビットラインの駅の近くの竣工済物件とします。各所在地はこちら

物件1:Knightsbridge Sky River Ocean(2016年築 Pak Nam駅徒歩約3分)

Knightsbridge Sky River Ocean

物件2:The Trust BTS Erawan(2017年築 Erawan駅徒歩約1分)

The Trust BTS Erawan

物件3:Ideo Sukhumvit 115(2017年築 Pu chao駅徒歩約1分)

Ideo Sukhumvit115

物件4:Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate(2017年築 Bang Na駅徒歩約3分)

Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate

物件5:The Coast(2012年築 Bang Na駅徒歩約5分)

The Coast

上記の㎡単価はポータルサイト上で販売されている価格の平均値になるのでその単価で実際に購入できる、売却できるという値ではありませんが物件購入、売却の際、参考となる値になります。

Knightsbridge Sky River Oceanの単価は少し高いなと思うのですが築年数が少し経っていて、駅から若干の距離があってもバンコク方面の物件の方が高値で取引されております。
THE PRESIDENT SUKHUMVIT-SAMUTPRAKANの平均単価75,000バーツより低いものはありません。

プレッカサー駅前は他の駅前と比べ利便性が大変良いのでこれはそのうち逆転していくと思います。
今後BTSの延伸が更に各地で進むにつれバンコク都心部に近ければ近いほど、という理由だけで物件価格が維持されるということは無くなり、その場所毎での評価が高まっていくかと思います。

日本と異なりタイ、東南アジア不動産の特徴なのですが新築で購入することが物件を一番安く購入する方法なのです。
もちろん例外もあるのですが基本的に物件は完成後値上がりする傾向にあります。タイで不動産業に就いた時はこの事実に驚きました。タイ不動産は買った時より高く売って当たり前という感覚だったのです。
しかし個人的な考えでいうとこの傾向も今後緩やかになり購入後値下がりする物件は多く出てくると思います。
それは、年々高騰する新築物件の価格、都心部のコンドミニアムの増加により避けられないものになります。

不動産価格は年々上がっておりますが、新築だから何でも良いというのではなく新築物件であっても周辺の相場と需要を把握して、きちんと選んで購入することが必要です。

THE PRESIDENT SUKHUMVIT-SAMUTPRAKANの販売単価が現時点で10万バーツであれば、このようにお勧めする力も弱まるのですが、現在の販売価格は十分な伸びしろが見えます。

2018年の中頃よりこの物件を販売しておりましたが、私が心配したのがBTS開通後のデベロッパーによる販売価格の値上げです。
しかしながら値上げはほとんど行われませんでした。㎡あたり1000バーツ程高くなりました。これには不思議に思ったのですが竣工までまだ2年を残してこの成約スピ―ドであれば、もっと強気な価格設定をしても良いと思いますし、私であればそうします。買主やそれを仲介する我々仲介業者にとって値上げされないということは大変嬉しいことです。
この先も値上げされないという保証は無いので興味があれば早めに抑えておいた方が安心です。

そして一番気になるところですが、『購入後いくらくらい利益がでるのか』ということですが、私はTHE PRESIDENT SUKHUMVIT-SAMUTPRAKANの平均単価は物件が完成する2021年には95,000バーツ程の価値を持つと予測しております。上の画像を見て考えても十分にその価値、可能性はあります。
物件完成後賃貸に出し短期譲渡の期限となる5年を過ぎた2027年頃には12万バーツくらいになるポテンシャルは十分あるので、購入後それくらいのタイミングで売却することが1つの理想であると思います。

取得、売却、維持費用を含めない単純な計算ですが、32㎡の部屋を単価76,000バーツで購入後、13,000バーツで5年間賃貸し単価120,000バーツで売却した場合、賃料と売却益合わせて218万8千バーツの利益となります。

元がリーズナブルな物件なので大きな利益はありませんが、それでも物件竣工時に単価が2万バーツ上がる価値になっていれば単純計算で32㎡のお部屋であれば64万バーツ、52㎡のお部屋であれば104万バーツという利益を出すことができます。
普段積極的にお勧めすることは無いですが、この物件は必ず値上がりする!といった自信のある物件に対してはゲンガムライという物件竣工前の権利譲渡も検討できます。

前回:成約率が高い物件を徹底解説② 立地のご案内

次回:成約率が高い物件を徹底解説④ 補足(完結)

次回に続く

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