タイ、バンコク不動産の今後の展望
ホームページに掲載しております2018年に作成した「2019年前竣工物件」を2021年の追加後、2026年2月にプロジェクトを追加しました。
当初2018年に作成したマップだったので題名の2019年前竣工物件から2019年以降竣工物件へと変更いたしました。
※各物件の概要につきまして正確を保障するものではありません。一部の物件は完成済、頓挫しているものがございます。エリアはスクンビットソイ15-63,スクンビットソイ10-42、ラマ4世
価格帯別で色分けしておりピンをクリックすると物件概要が表示されます。
今回5年ぶりとなる2021年以降に新築物件を追記して気づく点がいくつかありましたので共有いたします。
まず5年ぶりに追記した新築物件のプロジェクト数ですが僅か9件です。
私が知らないだけで本当はあと数件新築物件があるのかもしれませんがご容赦ください。
2021年以降に追加したプロジェクトは下記9件です。
- Life Rama 4 – Asoke
- Cloud Sukhumvit23
- Ideo Sukhumvit – Rama 4
- Aspire Sukhumvit-Rama 4
- KnightsBridge Space Sukhumvit-Rama 4
- XELF by Sansiri
- MUNIQ PHROM PHONG
- Mavista Phrom Phong
- Porsche Design Tower Bangkok
上記プロジェクトで１～５のプロジェクトは既に竣工済です。５～9は今後2年以内に完成予定となります。
2018年、2019以降バンコク中心部、スクンビットエリアの新築物件は激減しております。
バンコク中心部、スクンビットエリアの新築プロジェクト供給は今後数年もほとんどないと予測されまます。
１～6のプロジェクトは2を除き全てラマ４世通りに立地し立地条件としてはスクンビット主要エリアから近くバンコク中心部ではありますが立地のブランド力やステータス性には欠け駅距離、近隣施設の充実度も劣る代わりに価格が平均㎡単価約15万バーツと抑えられております。
そして７～９のプロジェクトはMUNIQ PHROM PHONGは超高級コンドミニアム、Mavista Phrom Phongが超超高級コンドミニアム、Porsche Design Tower Bangkokがタイでは類がない超絶高級コンドミニアムといった価格帯です。
Mavista Phrom PhongとPorsche Design Tower Bangkokは別の機会に概要をご紹介したいと思います。
上記の通り近年または今後のスクンビットエリアの新築プロジェクトは
１：中心エリア内に入ってはいるが少し立地が離れており、割安さと共用施設のインテリアや充実度を武器に建築されるもの
２：投資性云々よりステータス性を重視した1億円以上の物件
上記のように2極化が進むかと思われます。
Mavista Phrom Phong、Porsche Design Tower Bangkokは最低価格が数億円、部屋によっては数十億円します。
2018年頃はスクンビットエリアで駅近で㎡単価20万バーツ以下、50㎡の1ベットルームでも1000万バーツ以下、当時のレートで3000万円前後で購入出来ておりました。
このくらいの価格だと利回り5％を目標に賃貸付けし転売益を見込んで購入検討することも可能ですが販売価格が1桁異なると賃貸運用も転売出口も予測が出来ません。
新築プロジェクトが激減している今、今後はタイ人、外国人ともに購入対象となる多くは中古物件になっていくと思われます。
これまで特に外国人はエージェント斡旋のもと新築のセールスギャラリーをツアー形式で回り物件購入するのが多かったのですがセールスギャラリーも無い現在新築のみを購入するという意識は薄れていっております。
また新築価格は高く長期保有、投資目的の運用であれば新築は割高ということに外国人も気付き始めており中古一択の選択肢になります。
中古を購入する際も想定賃料、将来的な最低限の売却価格を想定したうえで購入することが大事です。
ラマ４通りなどスクンビットエリアから近いですが少し地価の高いエリアから離れた場所では築浅で豪華な共用施設なプロジェクトでも20㎡台のスタジオタイプであれば1万5千バーツ程で借りることができ、築年数が経ち共用施設が乏しいものは1万バーツ程で借りられる時代が来ることも予測されます。
ラマ４通りの立地を勧めていない訳ではありません。
立地よりも価格を重視する私の考えでは想定賃料、出口価格をしっかり想定し損をするリスクが少ないものであれば購入に値する物件となります。
不動産の不思議な現象なのですがMavista Phrom Phong、Porsche Design Tower Bangkokのような超高級プロジェクトは供給戸数が極端に少ないという理由もありますが完売することが予測されます。
しかし一等地ではなく、価格が1ベットで500万バーツ前後と安いとも、高すぎるとも言えないプロジェクトは売れ残る傾向がありそれが販売在庫数を押し上げております。
タイの新築不動産売買市況は決して好調ではありませんがそれでも結局売れるものは売れる、売れないものは売れないというシビアな展望となっているかと思います。
