高まるバンコク郊外のコンドミニアム需要と供給

新築コンドミニアムがバンコク中心部からバンコク郊外へと広がっていることは以前からご紹介しております。

実際に販売価格がどれくらい上昇しているのか、どのような需要があるのかについて書かれた記事があるので個人的な意見を付け加えてご紹介いたします。

新築コンドミニアム販売価格上昇率

2019年の上半期の新築コンドミニアムの販売価格上昇率TOP5は上記のエリアになっております。

2019年Q2の第二位のバンス―、デュシットエリアはMRTブルーラインの開通が間近に迫りコンドミニアムの開発が進んでおります。

コンドミニアム入居者は賃料コストの削減を望んでおり、郊外へ転居すると交通費が高くなる等のデメリットがあるがインフラの拡大によりタクシーを使わなくても済むようになります。

BTSプラカノン駅近くのコンドミニアム賃料は20,000バーツ以上、賃料単価は700~1000バーツとなります。
→賃料単価は高くても800バーツほどであると思います。1000バーツとなるとアソーク~トンロー間の高級コンドミニアム相場です。

しかし1駅先のBTSオンヌット駅前では賃料10,000バーツ、単価300~500バーツで済むことができます。
→駅前であれば単価500バーツ~といった感覚でオンヌット駅前はそこまで安くありません。

都心部では地価高騰の土地売却により多くの市場やガソリンスタンドが姿を消しました。

これにより多くのコンドミニアム入居者が市場で物を買うのに郊外へと行く必要が出てきており、毎日ショッピングモールで食事を取りたい人はいません。

現在魅力的な投資先はオンヌット駅以降のスクンビット通り沿いとなるサムットプラカーンエリア、カセサート大学等の大学の近くのパホンヨーティンエリアです。

10,000バーツ以下の賃料のプロジェクトが好まれる傾向にあり購入に際して住宅ローン審査も通りやすいです。

バンコク中心部が物件過剰であれば賃貸者は選択肢が増えオーナーと賃料について交渉することが出来るようになります。
その結果新築コンドミニアム価格が上昇しても賃料利回りは下がる形になります。

Pruksa Real Estateの子会社であるDeal Co Ltdの副社長であるKantitat Molthaは、Bang OrからTha PhraまでのCharan Sanit Wong Roadの場所は、賃貸マンションに投資するのに魅力的であると述べました。
→MRTが延線するエリアでトンブリー、デュシットエリアを含み、分かりやすい地名で言うとピンクラオやヤンヒー病院があるエリアです。

Pruksa Real Estateの市場調査によると、2011年から19年にかけての土地価格は、1平方メートルあたり60,000-180,000バーツから150,000-400,000バーツへと46.6%上昇した。

Kantitat氏によると、新しいマンションの供給量は2,680から7,825台に増え、新しいマンション1平方メートルあたりの価格は62,000バーツから102,000バーツに39%増加した。

Pruksaは、9つのMRT新駅(Bang Or、Bang Phlat、Sirindhorn、Bang Yee Khan、Bang Khunnon、Yaek Fai Chai、Charan 13、Tha Phra、Issaraphab)に近いコンドミニアム賃貸市場を調査したところ賃料は平均14,030バーツであることがわかりました。 1ベッドルームが最も人気があり、1ヶ月の平均家賃は18,000バーツでした。
→新築ということで少々高くなるものの平均で18,000バーツは高いと思います。18,000バーツだとオンヌット駅前レベルでバンナーより高くなります。

Charan 13が利回り6.08%で最も高い利回り結果を出し、Sirindhorn(5.78%)、Bang Or(5.33%)、Bang Khunnon(5.2%)そしてYaek Fai Chai(5%)がそれに続いた。

「この地域の賃貸需要の70%以上が学生で、次に病院や大型スーパーマーケットで働いている人々が続いています」とKantitat氏は述べました。 「この地域の賃貸マンション市場は現在非常に好調ですが、将来供給される供給量が多すぎるため、今後3年間で不況に陥る可能性があります。」

参考記事:Outer city calls to budget-conscious renters

 

最後に個人的な意見でまとめるとやはりこれらのエリアは日本人が投資用に購入するエリアではないかと思います。日本人、日系仲介会社ががこの層の賃貸付けをするのは大変ですし賃料もやはり10,000バーツ前後でないと中々入らないかと思います。一部の富裕層を除いて大卒者の初任給が15,000バーツ前後であることを考慮すると10,000バーツ以下、またはそれ以上は友人とシェアといった形で入居する形になるでしょう。
ピンクラオでは外国人も見かけますがやはりBTSスクンビットラインでアソーク、サイアムに出られるオンヌット以降のスクンビット通り駅近物件が一番固いでしょう。

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