前回バンコク都心部の新築供給０、タイ不動産に投資メリットはあるか2 からの続きです

個人的には今後そこそこの立地にありながら割安な中古物件が多く出てくるかと思っております。

割安な中古物件といっても立地、物件グレードの影響により外国人が借りないような格安物件は転売、賃貸共に対象者が限られ難しいですがMRTラマ９世駅周辺、BTSスクンビットラインのプラカノンからウドムスック駅あたりまで、またはBTSシーロムラインの駅近であれば外国人、タイ人両者が対象となります。

賃貸、転売を効率的に行うには需要者の母数が多いことが必要となります。

不動産投資のデメリットの一つに現金化に時間を要すことがありますが需要者の母数が多ければ効率的に現金化が可能です。

もちろんバンコク一等地の高級コンドミニアムに投資性がないという訳ではありませんがコロナ過のような状態でも一定数の多くの需要があるのは賃料1万バーツ台の物件です。

当然ですが中堅グレードのコンドミニアムでも複数戸運用すれば収益は高くなります。

賃貸、転売が容易な物件の条件

• 駅や商業施設が近く、プール、ジム、共用施設のグレード並びに管理状態の良いコンドミニアムであること
• タイ人、外国人両方をターゲットとできるような1万5千バーツ以下の賃料設定で表面利回り5%は取れる価格で購入すること
• お部屋の家具家電は一定時期で取り換えること。
  古さを出さない、物件グレードに比例するものを設置し室内が安っぽくならないこと。

超高級コンドミニアムを除く場合、インカム(賃料収益)が低いとキャピタル(転売益)を望むことも低くなり両方が連動しております。
賃貸付けは難しいが転売は容易というコンドミニアムはまず存在しません。

不動産収益以外のメリットが今後注目されるようになる？

また我々外国人にとって海外不動産を所有するということは外貨を所有するということになります。

そもそもコンドミニアムのような区分所有の転売益のみで投資額の2倍,3倍を回収するということは不可能です。
バンコクのコンドミニアム市場が成熟する以前は転売益も高かったですが現在マーケットは成熟しており外国人でも安心して購入、賃貸、転売が可能な分、転売益も落ち着いております。
投資額の2倍以上を回収する際は10年以上の所有が必要になってくるかと思います。

土地の転売ならば現在でも大きな利益を得るチャンスはあるかと思います。

不動産収益以外でもタイ不動産を所有する大きなメリットが今後注目されるかと予測しております。

日本では今後年々と税の引き上げが予測されるので海外に資産を移すことを検討される方が増えることが予測されます。
日本の相続税、贈与税はかなり高いので一部資産を海外に移す、そのような際に海外不動産所有が有利になることと思います。

タイは日本からも行き来しやすく在外邦人が世界で4番目という国であり日本企業も多いことから日本人が生活、投資しやすい国です。
他の東南アジア諸国と比べ外国人に対する不動産市場も確立されております。

海外資産所有は為替リスクヘッジにもなります。
この先の将来の日本円の暴落、タイバーツ高騰に備えることが可能です。
もちろんタイバーツ暴落というリスクもありますが…

これまでのタイ不動産は投機的な購入が多かったかと思いますが上記のような収益以外のメリットがあるので資産分散、課税回避という面で購入検討される方が増えてくるかと思います。

了