2019年上半期バンコク新築物件販売数

例年より販売状況が良くないと報じられ供給戸数も減少している2019年の新築コンドミニアム市場ですがどのような状況か参考記事を一部抜粋してご案内いたします。

参考記事:Listless residential market in 2019

住宅ビジネス協会の名誉会長であるAtip Bijanonda氏は、2019年内に前向きな兆候はないと述べたが、状況は1997年(アジア通貨危機)ほど深刻ではないと述べました。

「銀行の住宅ローン拒否率は、LTVの制限後に融資規則が厳しくなり、40%まで急上昇した」と彼は述べました。 

バンコクの住宅市場は2018年に3,720億バーツの価値があり、2017年から29%上昇しました。

現在デベロッパーは新規プロジェクトを打ち出すことよりも現在進行しているプロジェクトや在庫住戸の販売に力をいれています。

来週、住宅ビジネス協会、タイマンション協会、タイ不動産協会を含む3つの不動産協会が、不動産市場について議論するために財務大臣に代表者を派遣します。

建築許可やその他のライセンスなど、不動産に関連する規制の改善が議題の中にあります。 現在の規制の手順は多すぎる箇所や重複している部分があります。

環境影響評価(日本の建築許可)(EIA)は、開発者にとってのもう1つの懸念事項です。

EIAの管轄機関が2年前に環境政策計画局からバンコク都庁に引き渡された後、プロセスはより長くかかるようになっております。

カシコン銀行の副社長であるPhotjanart Sangpruaksa氏は、不確実な環境の中でも2019年の住宅ローンに5-7%の成長を期待していると語った。

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参考記事②:Q2 sees record low condo sales rate

不動産コンサルタントのナイト・フランク・タイランドによると、バンコクで第2四半期に発売された新しいコンドミニアムの販売率は、LTV(貸出金)の制限、経済の低迷、バーツの需要減により、歴史的な低下となりました。

調査部長のリシニー・サリカプトラ氏は、第2四半期の新規コンドミニアム供給の販売率(15.7%)は史上最低だったと述べました。 2010年の政治危機の前四半期の低四半期は35%でした。

「新築コンドミニアムの通常の四半期売上率は約40〜50%です」と彼女は言いました。 「新築コンドミニアムの販売率は、2018年に多数のプロジェクトが発売されたため、昨年の第3四半期以降低下しました。」

ナイト・フランクの市場調査によると、バンコクでは2018年中に65,000戸の新しいユニットが発売され、これは2017年から11%増加し、2009年以来最高数値となりました。

2019年の第1四半期と第2四半期に、バンコクで発売された新規コンドミニアムの供給戸数は、それぞれ12,882ユニットと14,988ユニットでした。

各年の新築住戸の成約戸数

供給過剰と低販売率を回避するため、リシネ氏は、年間の最適な供給ユニット数は、平均年間需要と同じレベルである50,000戸以下であると提案しました。

「後半に発売される新しいコンドミニアムの供給量は、前半よりも少なくなるはずです。27,000戸以下です」と彼女は言いました。

2019年6月末現在、バンコクの在庫ユニットの数は、2018年末の89,765戸から92,815戸に増加しました。2018年は2017年の70,822戸から26%増加しました。2012年から2016年の平均在庫戸数は約54,800戸でした。

在庫ユニットが多いエリアは、バンコク北部のランシット、ドンムアン、サイマイ、チェンワッタナで、合計21,284ユニットが売れ残っており全体の23%を占めています。

これに続いて、バンコクの東部と南部がそれぞれ15,972戸と15,728戸が販売在庫としてあります。

ナイトフランクは、バンコクには2010年から2019年上半期までに594,453戸のコンドミニアムユニットの累積供給があり、販売率は2017年と変わらず84%だったと報告しています。

今年上半期のコンドミニアムの累積販売率が最も高かったのは、タオプーンバンスーで90.2%で、上半期には487戸しか販売されていませんでした。 この期間の需要戸数は593ユニットでした。

Sukhumvit sois 65-103のプロジェクトの販売率は88.1%であり、中央ビジネス地区(CBD)が84.8%、Ramkhamhaeng(83.9%)、Sukhumvit sois 105-113(76%)、Charoen Nakhon-トンブリー、タラートプルーが続きます(75.2%)。

リシニー氏は、スクンビットソイ105-113とチャルナコーン、トンブリー、タラートプルーエリアに大規模な新築コンドミニアムの発売が計画されているが、デベロッパーは慎重になっており、発売、開発を延期していると述べた。

2019年上半期需要と供給、販売率

(需要戸数をどう計測するのだろうと思っていましたが単純に成約戸数になると思います)

「上記の2つのエリアは、新しい供給を保証するほど販売率が高くないため、販売するべきでない」と彼女は言いました。

CBD(バンコク都心)のユニットの平均販売価格は、上半期は1平方メートルあたり267,281バーツで、2018年の260,761バーツから2.5%増加しました。

Ratchadaphisek、Lat Phrao、Phahon Yothin sois 1-13の平均販売価格は1平方メートルあたり148,466バーツで、2018年の145,556バーツから2%増加しました。バンコク郊外では、1平方メートルあたり80,312バーツとなり1.5%増加しました 。

 

以上となります。

若干言っていることが矛盾するような箇所がありますが勉強になる記事だと思います。

在庫が増えるのはLTVや中国経済の低迷、経済的な要因のみではなく開発が活況になると在庫が増えるのも必然です。デベロッパーは建物を建てないと設けがないので今後も販売在庫は増えるかと思います。

インフラの拡大により郊外にもコンドミニアム開発が進んでおりますが良い立地からプロジェクトが立ち上がっていき、その後に少し微妙な立地のプロジェクトが続いていきます。販売在庫は増えていきますが投資性のあるプロジェクトも必ず存在するのでそこを間違わずにご案内できればと私は思っております。

販売在庫が目立つエリアのランシット、ノンタブリーエリアの物件を購入する際は思い切った値下げ交渉が可能になるかもしれません。

ランシットやドンムアンは来年2020年にレッドライン(モノレール)が開通し価格や立地によっては面白い物件もあるかもしれません。

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