2019年以降アソークからエカマイに完成する新築物件の中で投資性のある物件

前回、アソークからエカマイに完成する新築物件にて今後竣工する新築物件76件をご紹介いたしましたが、その中で投資価値のある物件がどういう物件か、個人的な意見ですがご案内いたします。数ある物件をどう絞って考えていくかという方法です。

不動産投資で物件購入の際に考えなければならないことは簡単に分けて2つ『賃貸に出すことができるか』『買った時より高く売却できるか』という点です。

賃貸に出す際も、誰を対象として貸しにだすかも考えることが必要です。

アソークからエカマイというエリアで日系の仲介業者を通して賃貸人を探す場合はやはり日本人駐在員が賃貸人としてのターゲットになってきます。

そこで日本人駐在員の賃料(家賃補助額)がいくらくらいなのか確認することが重要です。

基本的に家族帯同で8万バーツ、単身者で5万バーツというのが高めの照準となります。

もちろん10万バーツ以上の家賃補助がある会社や2万バーツ前後という会社もあり幅広いのですが、ファミリー対応の2ベッドで6万バーツ、1ベッドで3万バーツという賃料を上限にして考えるといいかと思います。

その設定した賃料に対して表面利回り6%は確保できるように考えるべきだと思います。(バンコク中心部の新築表面利回りは4%台です)

①購入価格の上限を決める

月の賃料6万バーツで利回り6%を確保しようと思えば「6万バーツ×12ヶ月=72万バーツ 72万バーツ÷6%=1200万バーツ」となり1200万バーツ以上の物件だと賃料6万バーツでは表面利回りで6%を得られない形になります。

これを1ベッドルームでも当てはめると600万バーツという価格が3万バーツで表面利回り6%を得れる上限価格になります。

②間取りを意識して購入単価を絞る

次に間取り、㎡数を考えます。個人的には2ベッドで60㎡、1ベッドで35㎡というのが好まれる最低ラインであると思います。

やはり極端に狭い部屋や間取り、眺望が悪い部屋を借りる人は多くありません。

そうすると2ベッドであれば1200万バーツ÷60㎡=20万バーツ/㎡ 1ベッドであれば600万バーツ÷35㎡=約17万バーツ/㎡ という参考単価を出すことが出来ます。

単価を出すことにより購入価格以内でも狭い部屋を除外することができます。

③購入後も価値があがるエリアを選定する

これは難しいのですが、やはり駅や商業施設の近くまたは将来新しい駅や商業施設が徒歩圏内にできるといったエリアです。

またデベロッパーの実績で物件管理対策がしっかりされているか、特徴的なファシリティ施設が備わっているかというのも重要な点であると思います。

上記をまとめると

ファミリー向けの物件(2ベッドまたは3ベッド)で賃料は6万バーツ以上で設定しない。
購入価格は1200万バーツ以内、単価は200,000バーツ以内

単身者用物件で賃料は3万バーツ以上で設定しない。
購入価格は600万バーツ以内、単価は170,000バーツ以内

アソーク~エカマイエリアであっても、2ベッドで6万バーツ、1ベッドで3万バーツ取れないエリアもあるので人気のある、将来性のあるエリアを理解してそのエリア内に上記の価格帯の物件があれば検討の価値があると思います。

そこで以前のマップを確認してみましょう。

価格帯が当てはまるのがマップ上でピンが黄色、オレンジ、そして一部の緑色の物件です。

価格が一番リーズナブルな黄色のピンの物件位置はやはり駅から距離があり、大通りに面しておらずソイの奥にあるような物件なのでパスすることにします。

標準価格と位置付ける(㎡単価18万バーツ~20万バーツ)オレンジ色のピンの物件には良い場所にある物件がいくつかあります。
The Rich Ekkamai、Walden Sukhumvit 23、Siamese Queens、Siamese 42、Noble BE19これらが良い場所にある!と思う物件です。

そして緑色のピン(㎡単価20万バーツ~25万バーツ)の中でもThe FINE BangkokNoble Around Sukhumvit 33が㎡単価約20万バーツとなり、想定価格内になります。

他にも好立地な割に一部割安住戸もあるPark Origin Thonglorも魅力がありますがここでは価格オーバーということで見送る形にします。

それでは上記の物件ですがそれぞれ簡単にまとめると

The Rich Ekkamai エカマイのBig Cの隣に立地し価格もかなり割安感あり。価格相応のグレードにならないかが少し懸念事項となる。

Walden Sukhumvit 23 悪くない場所であるが少しソイの奥にある。外国人枠は既に完売

Siamese Queens この辺りは大規模開発案件が多くあり、この物件近くの交差点はバンコクの主要場所、各方面へアクセス可能な唯一の交差点なのでかなりお勧めなのですが、日本人駐在員の賃貸物件には当てはまらないかと思います。

Siamese 42 人気物件Rhythm42の裏手にあり、駅、ショッピングモールから近く良い立地にあります。しかしRhythm42と比較するとRhythm42に軍配があがりそうです。たしか外国人枠は既に完売していたかと思います。

Noble BE19 スクンビットソイ15と19に面し繁華街から少しだけ離れ良い場所にあるかと思います。アソークエリアのオフィスビルまで徒歩圏内です。

The FINE Bangkok 駅からは距離がありますがトンロー通りとエカマイ通りに関しては駅近でなくても需要がありトンロー通りの中心はトンローソイ10にあたりこの周囲に多くの飲食店、モールがあります。The FINE Bangkokはトンローソイ10を抜けてすぐのエカマイソイ12に位置します。先日オープンした24時間営業のドンキモールまで徒歩約1分、そしてトンローソイ10に将来新駅が建設される計画があります。

Noble Around Sukhumvit 33 場所の割に価格は安いと思います。ソイ33は家族向け物件があってそれなりに埋まっているのですが、やはりマッサージ店やカラオケ、スナックが多い通りなので個人的に単身者向けであれば検討してもいいのかなと思います。

私の個人的な意見では1ベッドルームであればNoble BE19、Noble Around Sukhumvit 33 2ベッドルームであればThe FINE Bangkokがお勧めだと思います。

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The FINE Bangkokはトンロー通りの中心、トンローソイ10の向かいに立地し24時間食材も購入できるドンキモールまで徒歩約1分、BMA Grey Lineの新駅『トンローソイ10駅』までも徒歩圏内となり資産価値の上昇も期待できる立地になります。1直線上に並ぶような立地です。

Grey Lineは2022年運行開始とも言われておりますが当初の計画よりも遅れているので恐らく2022年も過ぎてしまうかと思われます。

BMA Grey Line参考資料:Bangkok post BMA Grey Line
Wiki pedia BMA Grey Line

またThe FINE Bangkokは間取りに関しても他の物件と異なり玄関からキッチンやリビングが見えない間取りがあります。タイのコンドミニアムをあまり見ていない方はイメージしにくいかと思うのですが、タイのコンドミニアムの間取りは効率化を図るため玄関スペースがなくすぐにキッチンやリビングが丸見えになる間取りが多いのです。写真のような感じです。

玄関からキッチンに繋がる間取り

玄関からリビングが見える

やはりこのような間取りは日本人ウケはあまりよくありません。The FINE Bangkokは日系デベによるものなのでこの点を解消したのだと思います。これはありそうで今まで無かった間取りです。
いくつかタイプがあり2Bedで50㎡台の広さなのですが収納スペースも十分にあり、数値より広く感じる構成となっております。The FINE Bangkokは2Bedでも1200万バーツ台またはそれ以下で購入可能です。バスタブも付いております。

特選物件としてホームページ内で取り上げております→The FINE Bangkok ブログ→日系デベロッパーの高級新築物件『THE FINE BANGKOK』

2ベッドルームは既に残り少ないのでご興味ございましたらお早めにお問い合わせくださいませ。

他に面白そうなのはスクンビットソイ12の入口(以前INSANITYがあった場所)にサンシリ社の新築コンドミニアムプロジェクトがあります。高層コンドミニアムとなる予定で詳細や価格等の発表はないのですが立地とサンシリ社ということを考えると㎡単価30万バーツを超える超高額物件となるとは思いますがアソーク~ナナの繁華街ど真ん中でスクンビット通りに面して建つので短期の賃貸契約でも常に賃貸者を確保できそうです。

あの辺りでスクンビット通りに面して建つコンドミニアムはナナ駅前のQ Sukhumvitくらいですがあそこは大きい住戸しかなく全戸3000万バーツ以上といったとんでもない物件なのですが繁華街という立地上、1戸あたりの面積を抑えて1000万バーツ台で販売されれば投資性もあるかと思います。

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