惑わされる人も多いのでは？リセール不動産価格は本当に上昇しているのか！？
バンコクの不動産価格は基本的に年々上がっております。これは新築物件はもちろんリセール(中古)物件も同様です。こういうような話は既に多くのニュース等での情報が出ており皆様も良く聞く話であると思います。バンコクポストでもこのような記事が出ております。
リセール物件価格の変動
出所：Bangkok Post Resale condo market growing
しかしながら普段からリセール物件を預かりオーナー様と会話をし販売動向を現場で見ている身からすると、このような記事で惑わされているオーナー様が多くいるのではないかと感じます。この記事、図が間違っているということではなく、リセール物件は一様に全て値上がりしている訳ではないということです。この図だけを見て2013年のスクンビットエリアの154,724バーツ(㎡単価)の同物件が222,619バーツに価格上昇していると思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。
市場にでているリセール物件の全体価格が新築物件同様、販売平均価格が上昇しているという表になります。
オーナー様とお話する機会の中で現在のバンコクの不動産は新築同様、リセール価格もこれからまだ上がるという意見を時々聞くのですが、それは全体相場の話であって、高い賃貸需要や再開発されるようなエリアでない限りは日本同様経年劣化により、その物件の相場価格というのは下がっていくと思います。
これは過去と違い現在のバンコク都心部はコンドミニアム供給不足といった状況ではないですし、基本的に購買意欲も新築志向が強く今後もある程度一定数で新築物件が開発、竣工していくことが影響すると思います。またバンコクの不動産価格もこのまま上昇し続けることは無く新築価格が下がればリセール価格にも影響するので、売却をお考えである場合は今が十分『売り時』だと思います。新築価格が上がっているからこそリセールに注目が集まりやすく、買い時と言われている時の本当は『売り時』であると思っています。
リセール全体価格の上昇も新築価格が上昇しているので当たり前ということにもなるのですが、新築購入時より安く売り出すといった傾向は未だ無いようです。
今後購入時より高く売却できる物件は十分な賃貸需要があるエリアで且つ想定利回り5%は超える価格で購入できないと厳しいかもしれません。また㎡単価の推移というものは以前と比べ市場に出る物件の面積は小さくなっているので高い単価であっても価格が張らないということもあります。
リセール物件となると小さい部屋と大きく広い部屋で同額となる㎡単価の価格付けは中々できません。
同じ建物内でもプレミアが付く大きい部屋の㎡単価の方が高くなることもありますが、面積(㎡)が大きくなるにつれ価格が高くなり、小さいお部屋と同じ単価ではかなり物件価格に伸びが出てしまう形になり、なかなか買主がつかないような状況になります。広さがあるとその分、価格も張ってくるので単価を落とさないと反響が得られず内覧にすら結びつかないというような状況にもなります。
