タイ不動産の命運を握る?住宅ローン新管理対策、LTV措置は吉と出るか凶と出るか

2018年タイの不動産セクターは急速に成長し、全体的な経済状況が活発的になりました。投資用またはセカンドハウスとして2軒目となるコンドミニアムを購入するタイ人も多く見かけます。しかし、一部には金融機関の貸付競争が増し、時には物件価格の100%以上の融資を可能としたことが、コンドミニアムを含む住宅の購入を容易にしておりました。

そして家庭債務の増加やこの銀行間融資競争を管理するための新しい規制、LTV規制措置がとられることになりました。

LTV規制措置

LTV規制措置とはLoan to Valueの略語で融資額と担保資産額の比率規制という意味になります。要は今後物件価格の100%に対して銀行は融資をしないという形になります。(※もちろん例外はあるかと思います)

これは完全に余談になりますが、最近聞いたお話で、少々複雑な理由で住宅ローンの申込みに行った方がバンコク銀行の本店では有無を言わさず断られたがいつも良く行く支店で相談したところ支店長も出てきて融資がおりたとのことでした。支店長決済で融資がおりたのか元々問題ない案件なのにも関わらずバンコク銀行本店の担当者のミスで却下されたのかは分かりませんが、タイの銀行を含む役所機関では人によって言うことも出来ることも違うということが多々あり、担当者レベルによって事実が異なるケースが多いです。

話を戻しまして、2019年4月1日からは自己資金で頭金を支払えるうえで住宅ローン申請をする必要があります。過剰債務に陥ることのないよう信用性の高いバイヤーを抽出することが目的です。

タイ不動産市場にどういう影響が出るのか

不動産セクターへの影響についての予測も発表されております。この新しい規制措置により不動産市場が減速するかどうかKasikorn Research Centerは、バンコクとそのバンコク郊外の人々の購入条件を調査しました。購入したい人は、既存規制から新規制において約11〜22倍多くの現金を確保しなければならない可能性があるということです。

今まで頭金の用意がほとんど必要なかったということを考えると物件価格の1割から2割は自己資金にて賄いなさいということであると思います。この新措置の発動は今から1〜2年後の購入需要に影響を及ぼすものと言われております。

新措置の意図

不動産投資に関するProperty Focus 2019セミナー内でタイ中央銀行のロナドール・サウォン氏が次のように述べました。

不動産セクターの拡大はタイ経済拡大において非常に重要なことです。不動産セクターはタイのGDPの6%を占めおり、雇用の増大や、多くの関連事業の活性化につながります

しかし、銀行間で融資競争がある場合は、信用性の薄い購入者に対しても融資を行ってしまい、家計債務の負担が増える形になりました。これは長期的に見た時にタイ経済の脆弱性と安定性に影響を与えることになります

昨年の住宅ローンは、20.3兆バーツの全てのローンの中で4.4兆バーツ以上の残高になりました。

世界の金融危機の3分の2は不動産セクターから発生しているため、5分の1のローンとして考えられています。

そして、家計債務を減らすのに役立つ住宅ローン管理対策の詳細を見れば一般市民にとって高すぎる毎月の分割払いの負担を減らすことができます。
また、将来の住宅価格が市場の実際のニーズに適した価格になるようにバランスを取ることができます。

短期的な動向を見るよりも長期的な動向で考えれば良い結果が出ると思います。

新しい対策を実施するときに生じる変化、傾向の予測は、良い面も悪い面もあります。経済は改善または減速する可能性もありますが実施後の正確な結果に従う必要があります。

参考資料:.knightfrank

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