弊社ではカンボジアの首都プノンペンのコンドミニアムの空室管理、賃貸管理、賃貸付け、売却といったトータルサポートが可能となっておりますので何かお困りのオーナー様がいらっしゃいましたらまずはご相談ください。

私はタイに約12年在住しカンボジアにも10年程前から観光で、ここ5年程はコンドミニアムの視察も兼ねて行っております。

地続きの隣国ですがタイ不動産とカンボジア不動産は大きく異なる点があります。

私の視点ですが異なる点とカンボジア不動産の展望と懸念、成功ポイントをご案内します。

歴史

タイはコンドミニアムが建築されるようになってから約30年以上の歴史があります。約30年前から外国人がタイでコンドミニアムを購入することが出来ておりその歴史があります。
日本人オーナーで20年以上の期間コンドミニアムを所有されていらっしゃる方から弊社に売却仲介をこれまでにもお任せいただきました。

カンボジアで一番古いコンドミニアムは約10年となります。8年程前にプノンペンへ行った際完成しているコンドミニアムは本当に数える程度であったと記憶しております。

しかし今ではプノンペンの高級住宅地バンケンコン(BKK)を中心にかなりの数のコンドミニアムがあり今も多数のコンドミニアムが建築途中となっております。

タイではどちらかというと緩やかに1990年頃から2017年の販売最盛期から現在に至るのですがカンボジアでは2014年頃から始まり2017年頃にタイと同じく盛り上がりその尾を引いて現在も多くのコンドミニアムが建築されております。

カンボジアの不動産市況というのは大変急に目まぐるしく動いているということが分かります。

デベロッパーとマーケット

デベロッパーに外国企業が絡んでいることが多いと思われます。

その多くは台湾や中国企業だと思われます。日本のデベロッパーもプノンペンでコンドミニアムを開発しました。

タイでは外資単独で事業が出来ないのでタイ企業と外国企業の合弁でコンドミニアムを建築するのですがカンボジアは外資単独で会社設立することができるのでカンボジアのデベロッパー企業が絡んでいないプロジェクトが多くあるのかもしれません。

タイでは三井、三菱、野村、東急など日本の多くの大手不動産会社がタイのデベロッパーと合弁でプロジェクト開発しておりますがカンボジアでは日系企業ではなくほとんどが中華系となっております。

マーケットを無視した利益優先の外国企業のコンドミニアム開発でタイとはまた違う感じの供給過剰なマーケットが生じております。

建築規制

現在も多くのコンドミニアムが建築中のプノンペンのバンケンコンですが建築の様子を見ていると「これで本当に大丈夫なのか？」と疑問に思います。

タイのコンドミニアムと大きく異なっているところは超高層コンドミニアムでも敷地の入口ゲートから僅か数メートル程しかセットバックもとっていないので道路に面していきなりコンドミニアムの入口があります。

これでは車の出入りは困難になりますし上から物が落ちらた道路にいる通行人、車にぶつかりケガでは済まないことが生じます。

建築作業を見ていても非常にひやひやします。

タイや日本では通りに面した道路にロビーとは違うコンドミニアム敷地の入口を作りそこから10メートル程は入った場所に建物が建築されるのですがプノンペンのバンケンコンでは公道に面して建物が建築されていることが多く非常に圧迫感があります。

2階や3階など低層階は駐車場になることが多いですが入口までの距離がないので急な坂となっている建物が多いです。

接道義務や容積率の制限もほとんどないのではと思われます。

この点についてはまだタイの方が厳しく守られているかと思います。今後カンボジアでも何か事故が起きてから規制されていくのではないかと思われます。

建築ストップ

開発が頓挫したと思われる数年間建築がストップしたプロジェクトを多く見かけます。

タイのバンコクではプロジェクトが頓挫することはあまり見かけませんがパタヤではちらほらと見かけます。しかしプノンペンはエリアもパタヤより広くないことから建築ストップしているコンドミニアムがよく目につきます。

一度販売を開始し建物を途中まで作ってしまうと完成させるしかありませんしストップしてしまうとデベロッパーの評判も落ち期間内に完成させないと購入者との間で取り交わした売買契約に違反します。

夜でも建築作業をしているプロジェクトもあれば工員が少なくひっそりとした偽装工作的な建築をしているプロジェクトもあります。

今後建築ストップとなるプロジェクトはまだ出てくると思われます。

グレードの種類

タイではプロジェクトのセグメントでスーパーラグジュアリーからアッパークラス、エコノミークラスと庶民から富裕層まで買えるコンドミニアムがセグメント別で供給されております。

カンボジアでは基本的に富裕層、外国人向けのものが多くラグジュアリーを売りに高層の大型プロジェクトが多くみられます。

まだまだコンドミニアムは高級品という認識でカンボジア国民の一般層が購入するプロジェクトの供給は無い状況です。

プノンペンのコンドミニアムとタイのコンドミニアムのファシリティやお部屋の内装については両者ラグジュアリークラスで同等だと思います。

日系デベロッパーL’attraitが開発したL’attrait BOEUNG KENG KANGのファシリティとお部屋の写真をご紹介します。

 

日本のデベロッパーが建築に携わったこともあり内装、間取り非常にセンスがあると感じました。

網戸が備わっていたりバスタブやキッチン機能が充実しているので立地だけでなくお部屋の仕様もL’attrait BOEUNG KENG KANGはプノンペンのコンドミニアム中でもトップクラスに優れていると思います。

他のプロジェクトも見ましたが皆一様にタイのコンドミニアムと比べて際立って優れている点や劣っているということはありませんでした。

懸念点

カンボジア不動産で新築コンドミニアムを購入する際の懸念点はやはりプロジェクト、建築頓挫のリスクが高い点です。

また完成済の中古物件でも現地をよく確認された方がいいです。プノンペンでは凄い勢いでコンドミニアムの開発と竣工が続いております。

その中には多くの販売在庫を抱えたまま完成するプロジェクトも出てくるかと思います。

ある完成済の大規模コンドミニアムを視察した際ですが入居者がほとんどいないのではと思われるひっそりとした雰囲気でした。
完成後間もないのにプールに水がなく共用施設が十分に使えない、建物管理がされていないイメージでした。
完成在庫を多く持つプロジェクトでデベロッパーが資金難、引渡しや共益費の支払いに応じないオーナーが多数あるプロジェクトでは建物管理がされず廃墟ビルのようになっていきます。

戸建てと違いコンドミニアムは組織で運営していかないとエレベーターや共用施設は一個人で補修や点検はできないので管理がきちんとされているか、入居者がそれなりにいるかを見て確認された方が良いです。

今後の展望、カンボジア不動産投資を成功させるためには

カンボジア不動産はタイ不動産と比べ、これからという伸びしろは感じられますが既に供給過剰という状況です。

鉄道もないので駅近という概念もありません。自己居住ではなく投資目的でコンドミニアムを購入するのであれば下記の2点に注目していただければと思います。

1. バンケンコンまたはバンケンコンから可能な限り近い立地にこだわる
2. 新築ではなく損切りの中古物件を購入する

郊外やリバーサイドなどで安さやリゾート感で販売しているコンドミニアムがありますが賃貸付けが困難です。賃貸付けが困難なコンドミニアムは転売も困難となります。

プノンペンはバンコクと比べると選定できるエリアが少なくやはりBKK一択、特にBKK１～3のBKK１が一番となりますがBKKから近い徒歩でも行けるような近いエリアであれば外国人の賃貸付けも容易かと思います。

BKK周囲ではオフィスビル、日系を含む外国系の飲食店、24時間のコンビニが多くありますがそれ以外のエリアではそれらがほとんどありません。なので外国人入居者の賃貸付けが難しくなります。

また新築はプロジェクト頓挫の可能性もあり価格も割高です。
恐らく今後損切りの格安中古物件が多く出てくるかと思われるのでわざわざリスクのある割高な新築を買うのではなく完成済の損切り中古物件を買った方が良いです。

この前視察させていただいたAgile Sky ResidenceというBKK２に立地する築浅のコンドミニアムではプリセール価格で購入した7割程の価格でも手放したい中国人オーナーがたくさんいるとのことです。

お部屋の写真をご案内いたします。

立地、建物グレードも悪くなくわざわざ新築を購入するよりこのような割安な完成済のものを購入する方が安全です。

プノンペンのコンドミニアムを購入したい、管理、売却、入居者付けを依頼したいという方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談ください。