海外不動産を所有する意味、メリットは何なのかとタイで売買仲介をする上で考えてきました。

経済問題に精通している訳でもアナリストでもない私の持論を公開させていただきます。
私の意見が全て正しいとは限りません。

長くなりますので何回かに分けさせていただきます。

海外不動産は儲かるのか

東南アジア不動産は買っておけば値上がりするから、日本と比べて安いから、タイに頻繁にくるのでホテル代わりに、何となく海外に不動産を所有しておきたいという所有欲と購入理由は三者三様だと思います。
どれも間違いではありません。

しかし投資目的で海外不動産を購入する場合で特に東南アジアのような新興国でこれからの発展を見込んで投資金額の2倍、3倍と大きな利益を期待して購入するのはまず不可能なのでやめておいた方がいいかと思います。

もしその国で土地が買えるのであれば大儲けすることも可能かもしれません。

しかしコンドミニアム、区分所有権しか買えないのであれば投機的な大儲けを期待することはしない方がいいかと思います。

物件によりけりですがバンコクやバンコク近郊のコンドミニアムであれば投資金額の倍を回収するのに15年程はかかると思います。

日本在住でタイ不動産に興味のある方々から2年程前までよくあったお問合せですが「バンコクで500万円以内で駅から近い2ベットの物件が欲しい」という価格認識の相違や、「所有5年程で1.5倍で売り抜けられる新築物件希望」というありもしないような物件のご相談が多く実際のバンコクの新築物件価格をお知りになられると高すぎるという意見が多かったです。

たしかにバンコクの新築コンドミニアム価格は決して安くないと思います。それでも東京と比べるとかなり安いですが日本の地方都市よりは高い単価なのではないでしょうか。

ベトナムやカンボジアのコンドミニアムはまだまだ高級志向が強く幅広い価格帯のものがないのでバンコクの物件価格と変わりありません。

確かに買っておけば必ず高値で売れるという不動産バブルのような時期もバンコクにかつてあったかと思いますが現在はありません。

買った値段より高く売って当たり前だった時代はもう終わりつつあるかと思います。

そもそも不動産投資のメリットとは

まず不動産投資という点では海外でなくても日本で出来ます。日本であれば住宅ローン融資が受けられます。

海外不動産は融資を受けれず現金購入しないといけないというのが大きく異なる点です。

他国でも恐らく同じかと思いますがタイでは外国人がタイの銀行で住宅ローンを利用するのはほぼ不可能です。日本の不動産を担保にし日本の銀行からフリーローンという形でしか購入できないかと思います。

不動産投資の大きな魅力はレバレッジを利かすことができるという点です。
住宅ローンの内容によりけりですが自分で出すお金は1000万円だけで5000万円以上の資産を購入でき、それを運用することが出来る点です。

もっと少ない自己資金で住宅ローンを引いているケースもたくさんあるかと思います。

自己資金の何倍もの資産を運用できる投資は不動産投資以外にないのではないでしょうか。
投資信託、国債、株式投資と全額自己資金で投資を行うのが普通です。

海外不動産を所有するメリットは何なのか

ここが本題になります。

不動産投資における1番のメリットでもある銀行ローンが使えないのにも関わらずなぜ海外不動産をもつことにメリットがあるのか？

買っておけば値上がりする訳でもない、日本と比べてもそんなに安くないとなると自己居住目的以外で海外不動産を所有するメリットは何なのか？

 

私が思う一番大きなメリットとしては外貨を保有、運用することが出来ることであると思っております。

なぜ外貨を保有することが大切なのか

世界的な主要通貨である日本円を所有する日本人が外貨の重要性に気付くのは難しいことかもしれません。

中国人がタイ不動産をはじめ多くの国で不動産をたくさん買っていますがそこにはどんな理由があると思いますか？
お金があるから海外不動産を買いたいという単純な理由ではなく自国通貨「元」を他の通貨に換えたいという思いがあります。通貨に信用がおけなくなると外貨へ両替したくなるのです。
もちろん全ての中国人の購入動機に当てはまる訳ではありませんが両替するという意味で購入している人は多いかと思います。

物件購入時の中国人のあの決断の早さも両替する感覚から来ているのではないかと思うくらいスパッと早く決断されます。

日本円の価値、信用が今後下がるのかどうかは分かりません。

しかし日本は多額の債務を抱えています。仮の話ですが、日本が債務の解消のために紙幣を刷ればそれだけ貨幣価値が下がり極端なインフレが起こることになります。

「日本は巨額な債務があるが国内での借金なのでお金を刷れば全て解決することが出来る」という意見を聞いたことがありますが本当に刷るだけで問題が解消されるのであれば、とっくにやっていることだと思います。
紙幣を刷って貨幣価値が下がりインフレが発生して一番被害を被るのは現金をたくさん持っている富裕層なのでそれは阻止されるのかもしれません。

2024年に新紙幣発行に伴い預金封鎖があると噂されたこともありました。

過去にそのような内容のブログを書いたことがありました。　預金封鎖！？円高進行！？海外不動産は対策の一つです

そんなことが発生すると大混乱に陥りますが、それが10年後なのか30年後なのか、またはそんなことは起こらないのか、それは誰にもわからないことです。

海外に移住することなく日本で日本円だけを使う生活をしていたとしても今後大きく円安に振れた際は輸入品の多い日本の食べ物の価格は大きく上がってしまいます。

今までは10,000円で買えていたものが15,000円になるかもしれません。
保有する円の総額は変わらないので円だけを持っていると損しますが外貨を持っていれば外貨を円に両替し損失をださずに購入することができる。簡単に言うとこのようなリスクヘッジを取ることができます。

また通貨リスク以外にも海外移住または年間を通して行き来する人が多くなるかと思います。
日本を外から見ていると改めて実感しますが本当に自然災害の影響を多く受ける国です。
毎年のように台風、豪雨が発生し地震も多く家屋、田畑が崩壊し経済的にも大変な負担が発生します。

もしかしたら日本で生活しない日が来るかもしれない、日本で生活するとしても現金が数千万円あるのであれば日本円以外必要ないという考えは勿体ないかと思います。

外貨で持っていた方が円安に動いた時に大きく得する、仮に円がボロボロになってもリスク回避できます。

移住先や一時滞在先の通貨を持っておくことは投資性だけではなく実用性もあります。

私自身はまだ外貨保有を検討するほど現金は持ち合わせておりません。
タイのビジネスビザがあるのでタイバーツを稼ぐこと、日本人なので日本で起業するなりして日本円を稼ぐことは可能です。
しかしバーツと円以外を稼ぐということはかなり困難です。

預けるお金は無いですがカンボジアで米ドル口座を一応開設しております。
カンボジアでは米ドルが流通しておりカンボジア不動産の売買決済や賃料収入も米ドルとなります。

また日本の銀行より金利が低いという海外の銀行はほとんどありません。

タイの定期口座でも1%以上です、日本より100倍高金利なのでただ外貨で預金するだけでも意味があります。

 

次回「外貨保有になぜ不動産購入なのか」、「タイ不動産の本当の出口」をご紹介します。