ゲンガムライが成立する流れ

ゲンガムライが成立する流れですが具体的にお話をいたします。

物件販売初期に高層階角部屋の500万バーツ(50㎡)の物件を単価10万バーツ/㎡にて契約したとします。
契約時に物件価格の30%となる150万バーツを支払い、残額は350万バーツです。

その後建物完成が近づき多くの人の目にとまるようになり、新築価格の高騰も連なり、デベロッパーも残住戸の販売単価を20%上げて12万バーツ/㎡にて販売、または人気で既に完売しているとします。

先行特権で高層階角部屋を500万バーツで権利獲得しているので、600万バーツで販売されている他の部屋と比べると非常に好条件と言えます。
そのような状況になって契約価格よりも上げて販売できるようになるのです。

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仮に単価を11万5000バーツとした売買価格575万バーツにて購入希望者が現れれば次のような流れになります。

①デベロッパーに買主変更となる旨を通知する

②物件の契約内容は確定しており残金は350万バーツのままでデベロッパーにはあと350万バーツ支払えばいい状況なので、既に支払っている手付金150万バーツと差額75万バーツをこの時点で購入希望者より受け取れば契約内容は変わらず新購入者も残額350万バーツを建物竣工後、デベロッパーへ支払えば問題なく契約履行できる形になります。

上記の場合支払った手付金に対して50%のリターンがあるので利回りでいうと50%という形になります。
大体手付金を預けておく期間も1年から2年となり短期間でリターン割合は高いです。転売できればですが…

リスクを減らす為にも手付金額が大きくなる物件は要注意です。

本来は引渡しを受け、賃貸付けをして賃貸収入も得ながらじっくりと売却のタイミングを探り、大きく価格が上がるような要因(駅、商業施設の新設、経済の上向き)が見えた時に出口となる売却を行うのがベストです。

転売出来なくても引渡しを受ける資金がある、または資金は無いが失敗しても後悔しないくらい惚れ込んだ物件があればチャレンジするべきだと思います。

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