購入前から知っていただきたい物件売却時のポイント

物件購入時に売却のことを考えておくと後々売却に困ることは少なくなります。

どのようにして売るのか、売却時のリスクには何があるのかを想定しておくことが大切です。

売却の手順、流れはこちらからご確認ください。
売却の手順について

また売却の際に発生する税金についてはこちらから確認
【単純明快!】タイのコンドミニアム購入、売却でかかる税金の内容を分かりやすくご案内

 

居住中のお部屋の売却について

自分が住んでいる部屋を売りたい、賃借人が居住している賃貸中のお部屋を売りたい場合ですが空室のお部屋の売却と比べると難易度が高く時間がかかります。

なぜかというと、
①内覧の調整が難しい
②生活感溢れた形での内覧で感度が下がる
③広告に載せれるような写真がない

主に上記のような理由があります。

売れるまでは他の部屋に移動できない、賃貸中のまま売りたいという際は次の点に注意が必要です。

①内覧の要望に応えられるようにしておく

これが一番難しいのですがやはり内覧せずに成約ということはほとんどありません。

投資目的のオーナーチェンジ物件の購入の際は数字だけを見て判断される買主も多いですが最後に1回は事前に内覧して判断したいという要望が多いです。

賃借人に売却に出していることを伝え内覧希望がある際は協力してほしいと伝えておかなければいけません。
出来るだけ綺麗にしてもらい、賃料も期日通り支払われていることが証明できれば購入検討者に好印象です。
賃借人がいる場合は内覧も1週間以上前からの予約制にしておく必要があります。

自身で居住している際も出来るだけ生活感がでないようにしておき急な内覧希望にも応えられるのがベストがです。明日内覧に行きたい、今日のお昼に内覧に行きたいというケースも多いのですが仲介会社も突然の内覧希望を伝えにくいところがあるので依頼しやすい関係性を築いておくことも大切だと思います。

内覧希望を拒否されると成約が遠のきますのでまずは内覧希望にはできるだけ応えられたほうが賢明です。

②居住前の室内の写真、動画を保存しておく

居住前の物が少ない状態のお部屋の写真、動画を保存しておくと退居後のイメージが出来るので有効です。

そしてこちらを広告掲載用の写真として利用した方が反響率が高いです。
居住中のお部屋の写真は場合によっては個人が特定できるものが映り込んでしまう可能性があります。

居住前の写真と現状の写真を両方提示しそれでも内覧の希望があるということであれば内覧者の検討度合いも高いと思われます。

居住前の写真が無ければ一度大掃除をして綺麗な室内の写真、動画を保存しておくことをお勧めします。

またオーナーチェンジの際は賃貸契約書、賃貸デポジットの引き渡しも必要になります。

権利書、物件所有者の身分証明書をPDFで保管しておく

売却時には事前に所有者、所有者の売却の意思を確認するようにしておりますがタイではしない業者も多くあります。時々警戒されてか権利書のコピーやパスポートの写真ページの確認を拒否される方がいらっしゃいますが権利書には正確なお部屋の面積、税金算出に必要な物件所有期間の記載があるので確認は必要になりますし後になって売却依頼者と物件所有者が異なるというトラブルがないように事前に確認するのが普通です。

また権利書をデータとして保管していない場合はなるべく写真ではなくスキャンを取りPDF等で保管されておいた方がいいです。パスポートの写真ページ含めその他の手続きでも何かと使いますので1度保存しておくと便利です。

写真だと不鮮明で全て綺麗に映っていなかったり、手が映っていたりし行政機関に提出が必要な際に使えないと拒否されることが多いです。

未清掃、放置は損します

売却依頼のお部屋で空室状態のまま長期間放置されているお部屋も多くあります。

中には賃借人をつけると部屋が傷み、資産価値が減るので賃貸には出さずお部屋を放置して値上がりを期待して転売するというお考えの売主様もいらっしゃいます。

無条件に物件価格が値上がりしていた時代は終わっております。その為投資目的であれば賃借人をつけて賃料を得ないというのは収支上大変なマイナスになります。

勘違いされているケースが多いのですが未入居でもお部屋は傷みます。タイのコンドミニアムの場合壁面クラック(ひび割れ)はよく発生します。
長期にわたり清掃をしていなかったり、要補修箇所を放置していると雨や蟻などの要因から更にダメージが大きくなり資産価値が下がってしまいます。そのダメージに気づかず進行していくというのも怖いところです。

一度賃貸にだして結構な損傷が生じたとしても賃料の3ヶ月分もあればほぼ現状回復可能となります。

賃貸の際は賃料の2ヶ月分をデポジットとして預かり賃借人は原状回復の義務があるのでお部屋が傷むという理由で賃貸に出さないのは勿体ない話であると思います。

また室内の損傷が大きいと売却時にあれこれと値引きの要望が大きくなりますし、やはり感度やテンションが下がります。

 

最低限の補修で問題ありません

逆に不具合箇所を修復する、リフォームして販売する際の修復限度ですが私は最低限で良いかと思います。

高級素材を入れた、高級家具家電を入れたからその分高く売れるという訳ではありません。ゴージャス感を出すためのリフォーム費用がそのまま売却価格に反映されることはありません。ただ周りの同額物件と比べ早く売れるということはあると思います。

補修のポイントは水漏れの跡、浸水や虫食いによる損傷している板の交換、不要物の撤去、掃除、これだけで十分かと思います。これだけだと通常1ベットルームでかかる費用は15,000バーツ程度です。約5万円です。
この費用をかけるかけないでは成約スピードに大きな差がでます。

『損傷の無い清潔なお部屋の状態で売却する』ということがポイントだと思います。

値付け、掲載価格が一番重要

なんだかんだ言っても成約スピードを決めるのは価格です。
相場の半額とかであればすぐに売れるでしょうし、いくら良いお部屋でも相場より高ければ時間がかかります。

買い手目線で考えれば分かりやすいですが広告でもまず見るのは価格です。相場より高ければ問い合わせすらしません。価格が高いと反響が取れないので案内することもありません。『案内なくして成約なし』なのでまずは反響を得ないとスタートラインに立てません。

もちろん出来るだけ高く売りたいというのは皆様共通のことなのですが反響のない価格で時間だけが経過していくのは時間を無駄にしてしまいます。

運が良ければ相場より高い価格で売ることは出来るでしょうが高い価格で売ることよりも安い価格で売っても利益を得れるようにしておくことが大切です。

売却時の相場より安く売却しても利益が出るような価格で購入すること、売却までの期間に賃貸利益を得ることこれが非常に重要です。

相場の半額で叩き売っても利益を出したケースを動画で解説したことがあります。こちらは極端な例ですが高く売ろうとしても売れることはまずありませんので高く売らなくても利益をだすことをお考えになられた方が賢明です。

以上是非参考にしてください。

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