2019年タイ不動産は遂に下降⁉ バンコクを中心にプラス、マイナス要因を解説

2019年のタイ不動産の行方は如何に?knightfrankより2019年のプラス要因、マイナス要因、今後需要が伸びる物件、エリアはどこか、逆に販売在庫が多いエリアはどこかが案内されております。その記事に個人の意見を追記してご案内します。

2019年のプラス要因

①各銀行住宅ローンの拡大を競っている。
⇒後述されますが融資条件は厳しくなってきています。

②住宅ローンの金利はまだ低金利。
⇒低金利といっても約3%で日本と比べ高金利です。

③国内消費者の購買力は依然良好。
⇒所得は年々増加傾向にあるようです。

④アセアン経済共同体がタイにおける不動産需要の拡大をもたらす。特にオフィス、工業団地、ホテル、マンションなど

⑤原油価格は、短期間では変動しているが長期的にみると横ばい状態で、不動産開発における費用にプラスの影響を与える。

⑥政府は、ピンクライン、オレンジライン、グリーンラインなどの鉄道路線拡大やメガプロジェクトを加速する方針を持っており、これは投資を刺激しより多くの不動産ニーズを引き出す。
⇒新駅が出来ることで郊外にもコンドミニアムが増えるでしょう。外国人がリーズナブルな価格で投資目的で購入してもおもしろい郊外エリアが出てくると思います。

➆政府は、多くの国境貿易地区に経済特区を開く方針を持っています。商業支援、工業支援が投資ニーズと不動産ニーズの創造をつくる。

⑧EECプロジェクト(東部経済回廊 チャチュンサオ、チョンブリー、ラヨーン県の開発プロジェクト)、バンスー中央駅、マッカサン駅民間投資という関心を引くプロジェクトがあり、タイ人と外国人の両方に有益な不動産開発に起因する。
⇒今後ますます外国企業、高所得外国人の増加が予測されます。

2019年のマイナス要因

① バンクオブタイランドが発表したLTVまたは担保に対する借入の比率を変更して住宅ローンを管理する方策は、住宅購入者に影響を与える。
⇒基本的にタイは車、住宅ローンの家庭債務の割合が高いので破産させないためにもある程度厳しくしなければならないでしょう。

②固定資産税が2020年に施行されます。別荘のような特定の不動産市場には心理的影響があるかもしれません。または投資のために購入したマンションにも影響が及ぶ。
⇒税率がかなり低いので一般市民には影響は無いでしょう。ブログで『2020年施工タイ固定資産税についてご紹介。』

③不動産業の拡大には、専門職と熟練労働者の不足が問題である。
⇒建設作業はカンボジア、ミャンマーなどからの外国人労働者によって支えられています。監督者や作業員の意識が変わればもっと質の良いコンドミニアムが出来ると思います。労働者不足解消には賃金アップ以外にも職人として誇りを持って仕事してもらえるような環境改善が必要だと思います。

④プロジェクト開発費は地価の影響で継続的に上昇している。特に中心地の高いクオリティーを持っているコンドミニアムが当てはまる

⑤家計債務の水準は依然として高い。

⑥政治もまた、タイ経済と将来の国家発展にとってマイナス要因です。
⇒選挙が2019年3月末に行われる予定ですが政治が経済に及ぼす影響は少ないかと思います。タイではここ10年でクーデターが2度も発生していますが不動産価格に影響はありませんでした。不動産価格に大きな影響があったのは1997年、アジア通貨危機によるもののみです。

2019年には、タイの不動産市場はあらゆる方向に進むだろう言われており、開発業者も生き残りをかけて品質を競い合うプロジェクトの開発につながります。

また、Smart HomeやIoTを採用するなど、購入者にとって非常に有益な技術革新もあります。また銀行が融資について厳格化の方向で動いており、今後融資において多くの金融規律が必要となってきます。購入者はこれまでと異なりある程度まとまった頭金を支払わなければ銀行融資を受けることが出来なくなります。
⇒タイのコンドミニアムは日本の分譲マンションよりもデジタル、インターネットを用いた技術やサービスが採用されており、先進的になっております。このようなものが導入されるようになったのもここ数年のことで今後増々各デベロッパーが競うようにこのIoT、Internet of Thingsサービスが採用されたコンドミニアムが開発されるかと思います。

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以下、記事より抜粋

2019年は市場の拡大が落ち着く

2018年の全体的な不動産市場は2016年と2017年から拡大し続けましたが、2019年には、国内外から多くの課題を抱えた1年と見なされます。

2019年の住宅市場全体が2018年から縮小する一方で、市場の供給は約6%減少するが、2017年までの平均5年間に近いことが明らかになった。 2017年から2018年にかけてのプロジェクト立ち上げが多かった為2019年は2018年と比べ減少すると予測される。
⇒バンコク中心部は供給過剰を下げる為にも減少に転じるべきだと思います。

戸建て住宅市場は成長を続けています。しかし、マンション市場は2018年から縮小するでしょうが、全体像にはまだ過負荷はありません。

要注目エリア、避けた方が良いエリア

タイのマンション協会の会長は2018年のバンコクのマンション販売価格が平均7.6%増加したと述べました。今後期待される場所はまたChatuchak(チャトチャック)、Huai Khwang(ホイクワン)、Phayathai-Ratchathewi(パヤタイーラチャテウィ間)、避けるべき場所は、Purple Line BTS(BTSパープルラインエリア)です。 Tao Pun(タオプン) – ノンタブリー県のBang Yai(バンヤイ)とBangkok Noi(バンコクノイ)のブルーライン延長 – Bang Phlat District(バンプラット区)はまだ多くの在庫ユニットが販売されている。
⇒パープルラインエリア(モーチット、バンス―からノンタブリー方面)は確かに物件の供給も多く、需要もそこまで高くないでしょう。やはりお勧めはバンコクの中心部を走る既存のBTSスクンビットライン上です。この延線上にある物件が今後も賃貸、売却を念頭に購入を検討できるエリアとなります。お勧め物件はこちら→『Whizdom Inspire』(400万バーツ台から)  『The President Sukhumvit-Samutprakan』(200万バーツ台から)

今後のプロジェクト開発において価格が低い市場、顧客層を捕獲するために住宅を作ることは避けた方がいいでしょう。このグループ層はまだ家計の債務問題を抱えており銀行融資が下りない可能性があります。
⇒価格が低い市場とはどれくらいの価格なのか具体的な記述は無かったですが郊外で100万バーツ台で購入できるような物件を投資、賃貸目的で購入するのは要注意です。

住宅事業協会会長のAtip Pichanond氏によると、2019年の不動産価格は5%前後で成長し、全体の価格水準の65%が150〜500万バーツとなります。

郊外タウンハウスの台頭

今後タウンハウスはもっと成長するでしょう。地価上昇によりマンション価格上昇しコンドミニアムと同価格のタウンハウスを買おうとするバイヤーの数は増えると予測されます。

例えば、現在300万バーツのコンドミニアムを購入する場合、30平方メートル未満になる可能性がありますが、タウンハウスは80〜100平方メートルのものを購入することができ、それに加え土地の権利も得ることができます。そしてスカイトレイン、BTS、MRTのルートは郊外まで伸びました。郊外のタウンハウスで生活することはもはや難しくありません。タウンハウスとコンドミニアムが取替えられるようにタウンハウスの数と共にマンションの数が市場から2〜3%消えると予想されます。
⇒確かにその通りだと思います。外国人は土地の購入が出来ないのでタウンハウスの購入は出来ないですがタイ法人での購入や個人でも土地の長期賃借は可能です。この辺りを利用した投資方法があるかもしれません。

政府の政策は依然として、政策金利の引き上げなど、不動産市場の引き締めに影響を与える政策です。

個人的なまとめ

2019年以降はこれまでと違い、都心部価格の安定化、物件供給が郊外へとシフトしていくと思います。1997年のアジア通貨危機以降タイ、バンコクの不動産価格は20年もの間上昇を続け、その上昇は未だ続いていますが2019年以降は都心部において地価、新築コンドミニアム販売平均価格の上昇も緩やか、または下降に転じるかと思われます。
新築販売住戸数も2018年が過去最高になり今後都心部での新築供給数は落ち着き2019年以降は鉄道延線に伴い郊外での供給が盛んになってくるかと思います。これまでタイのコンドミニアムはバンコク中心部(東京の山手線エリア)にしか存在しないものだったので今後は日本同様、横浜、千葉にマンションがあるようにバンコク郊外、近郊都市にもコンドミニアムの開発が進むと思います。これらのエリアは潜在需要もあるので投資目的というより自己居住目的で購入するタイ人が多いかと思いますが、地価上昇が望める有望エリアの物件には先行投資を検討するべきだと思います。しかしながら販売価格同様購入者の所得や賃料相場もバンコク中心部より下がりますので購入後の賃貸付けや転売時に購入者の住宅ローンが通らない可能性も高くなりつつあるということは予め認識しておく必要があると思います。

その他参考ブログ タイ新築コンドミニアム戸数、2018年が過去10年で最多

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