3回に分けて2025年までに完成するミックスユースプロジェクトを紹介いたしましたが、今後新築コンドミニアムを購入する際はこのミックスユースプロジェクトのコンドミニアムを購入することをお勧めします。

ミックスユースプロジェクトのメリット

①BTS,MRTの鉄道駅が近くにある

②大手デベロッパーのハイブランド、ハイグレード物件になる

③コンドミニアムのみでなく併設されるショッピングモール、オフィスビルの付加価値がある

各メリットについて下記に追記していきます。

①BTS,MRTの鉄道駅が近くにある

ミックスユースプロジェクトはオフィスビルやショッピングモール、商業施設が入るためコンドミニアムの入居者だけがターゲットではないので利便性の高い、鉄道駅の近くに建設される物件が多いです。

下記に前回紹介したミックスユースプロジェクトと既存のオールシーズンプレイスというプロジェクトの位置関係をご確認ください。ピンをクリックするとコンドミニアムについての記載があります。

 

 

②大手デベロッパーのハイブランド、ハイグレード物件になる

ミックスユースプロジェクトは複合型施設になるので小規模のデベロッパーでは開発ができません。やはりタイを代表する大手デベロッパーが開発する形になり、建物未完成のリスク軽減、建物完成後の良質な物件の管理、ネームブランドがあります。また、各デベロッパーの維新をかけた開発にもなるので物件自体のグレードも自然と高くなります。

③コンドミニアムのみでなく併設されるショッピングモール、オフィスビルの付加価値がある

築年数が経過してもショッピングモールやオフィスビルがあることで常に人が集まるエリアとなりコンドミニアムの価値が下がりづらく容易に賃貸付け出来たり資産価値が上昇し売却益も出しやすい物件となります。築年数が経ってもモールが存在する限り需要があるということになります。またコンドミニアムの建物管理も常に良好である状態が続くことが予測されます。

 

ここまで見ると良いことずくめですがやはりデメリットもあります。

ミックスユースプロジェクトのデメリット

①物件価格が高い

②リースホールド物件が一部ある

価格が周辺の物件よりも高くなってしまうのは仕方がないことです。今回ピックアップされているミックスユースプロジェクトは大規模なものとなり㎡単価30万バーツを超えてくるような物件も多く、リースホールド物件(借地物件)もあります。借地期間も60年というものもありますがそれでも価格は㎡単価30万バーツ近くにはなるだろうと想像できます。One Bangkokやデュシタニのプロジェクトは超高額となるでしょう。

1000万バーツ以下のミックスユースプロジェクト物件

㎡単価が30万バーツとなるとやはり安いユニットでも1000万バーツ以上は必至です。1000万バーツ以上となると3000万円強という価格になり、購入者層はかなり限られてきます。

今後ミックスユースプロジェクトの物件で外国人居住エリア内で駅近、㎡単価20万バーツまでとなるものがあればそれはかなり希少性のある物件になるでしょう。

価格発表がされている現段階で唯一上記の条件に当てはまるのが『Whizdom101』となります。この物件は2ベッドルームでも600万バーツ台後半から、広い間取りのプレミア住戸で1000万バーツ少々です。1ベッドルームは400万バーツ台からとなります。ミックスユースプロジェクトの2ベッドルームはかなり需要があるかと思います。見て分かる通りミックスユースプロジェクトは非常に高額となるのでこの価格帯では今後販売される物件が無い可能性もあります。Bangkok mallに併設されるコンドミニアムであれば近い価格になるかもしれませんが、立地を考えるとWhizdom101の方がお勧めです。

即売却できた中古物件

ミックスユースプロジェクトの物件でAll Season Mansionという物件があります。オールシーズンプレイスというオフィスビル、コンラッドホテルからなるプロジェクトで敷地内には銀行や飲食店も入っております。場所はBTSプルンチット駅から徒歩5分かかりません。築1998年となり年数は経っているのですが上述のメリットにあるよう建物管理状態は良く、当時の高級物件であったので未だ高級な雰囲気を漂わせる物件です。施行業者はタイ大林であり建物のつくりも良い物件です。

以前、日本人の売主様から売却の依頼を受けたことがありました。この物件の現在のポータルサイト上での平均単価は㎡15万バーツ弱です。

単価を見ると高額ではないのですがこの物件は高級物件の如く狭いユニットでも130㎡、2ベッドルームからとなり平均的な販売価格も2000万バーツ以上するのです。通常、築20年の100㎡台の物件が2000万バーツ以上すると一般的には高いという印象を持たれてしまいます。しかし私はこの物件を見たときに実際に内覧してもらえれば、必ず気に入ってもらえる物件であると思ったのです。やはりミックスユースプロジェクトは築年数が経っていても高級感や活気があり非常に利便性に優れているのです。

しかも売却を依頼されたお部屋は7階にしか存在しない１ベッドルームでした。売主様と売却希望価格を打ち合わせ売却活動に入りましたが思った程反響がなく、こちらから検討者にアプローチをかけても『高い』というイメージを抱かれ、内覧にも繋げることが出来ませんでした。そこで物件自体に非常に魅力があるのでその魅力を一番良く知っている現地All Season Mansionに住んでいる人に広告でアプローチをかけたところこれが当たり7組ほど内覧希望があり1日の内覧で3組から買い付けが入り一番良い条件を提示していただいた方にて成約させていただくというありがたい結果になりました。

結果売主様は約20年間自分で居住し、当時購入した価格よりも高く売却することが出来ました。

内覧者が言っていたのは『スーパー、飲食店、オフィスが一体となった物件はここしかない』『高級物件であれば築年数は気にしない、非常に便利である』『住民の質が良い』ということでした。

実は物件の魅力を十分に知ることは仲介会社の人間でも難しいことであり、一番理解しているのはそこに長く住んでいる方々なのです。

これまで大規模なミックスユースプロジェクト、複合型物件はAll Season Mansion以外ありませんでしたが今後いくつか出てきますので要注目です。