リースホールド物件Premier Thonglo(プレミアトンロー)の売却依頼がございましたのでご紹介いたします。

リースホールド物件とは借地物件となり長期賃貸契約で借りた土地の上に建物を建てております。
その為区分所有権ではなく区分使用権を購入するという認識をお持ちいただければと思います。

リースホールド物件のメリットは格安で購入できるということ、購入の際外貨送金の手続きが必要なくタイにあるタイバーツでも購入が可能という点です。

デメリットはやはり借地期限があることと、維持費用(管理費、税金)が高いという点です。

投資目的で購入するより購入後は自分で住むという形がトータル的に賃料に置き換えた時に非常に割安な価格で住める形になります。

Premier Thonglo物件概要

物件名：Project	Premier Thonglo
所在地：Address	Pai Di Ma Di Klang Alley, Khlong Tan Nuea, Watthana, Bangkok 10110
最寄り駅：Station	BTS Thonglo駅徒歩約15分
築年数：Built year	2007年
間取り:Plan	2Bed room　1bath room 2toilet
面積:Area	83.25sqm
価格:Price	2,000,000THB
単価	24,024THB/sqm
管理費/積立一時金	130THB/sqm(Common fee)/ (10,833Baht/month)
デベロッパー:Developer	UME&APA Co.,Ltd
総階数、総戸数 Total floor,Total unit	7階建て　60戸
想定利回りExpected yield	約27%

 

トンローエリアの中心にあるリースホールド物件です。

元々日系の会社が手掛けたプロジェクトです。

場所はトンローソイ11を入ったところでトンローエリアの中で申し分ない立地です。
周囲は騒がしくなく、少し離れたところに日系飲食店等が多くあります。

騒がしくなく、不便でもなくトンローの中でも非常に良い立地であると思います。

ソイ53や49からもアクセス可能です。

Premier Thonglo物件紹介ページ

物件価格、借地期限、賃料換算

借地期限は2035年の3月31日までとなりこれ以降については土地賃貸借契約満了に伴い建物が取り壊されるか、賃貸契約更新により建物が存続し続けるのかは現段階では定かではありません。

2020年10月現在残り14年半という期間は保証されている形になります。

物件価格は上記の表に記載のあるように200万バーツとなります。

同エリアで同じ広さの物件価格は0が一つ増えるような価格になります。
借地物件であるので当然フリーホールドの物件より安くなるのですが、何を基準に安いと捉えるかは借地期間を賃料に換算することでより明確に分かるようになります。

借地契約残存期間を14年6ヶ月とすると残174ヶ月となります。

200万バーツ÷174ヶ月＝11,494バーツとなり、それに管理(10,833Baht/month　130THB/sqm)を加えると22,327バーツとなります。

購入すると月当たり22,327バーツで住めるという計算になります。

同建物の相場賃料は約50,000バーツなので半額以下の費用となります。

この計算方法では14年6ヶ月住むという前提での金額になるので期間が短くなればその分割高になります。

室内、建物写真

建物外観、ロビー

 

83.25㎡の2ベットルームです。L字のバルコニーは十分な広さがあり開放的な眺望があります。

本来2ベットルーム、2バスルームという間取りでしたが現オーナーによるリフォームでセカンドバスルームをトイレのみにしリビングスペースを広くとるようにしております。

リビング

 

キッチン

 

セカンドベッドルーム

 

マスターベットルーム

 

バスルーム

 

バルコニー

リースホールド物件は基本的に自己居住目的で購入するのがお勧め

借地期限があと数年と迫った際に土地賃貸契約更新の有無がはっきり定まっていなければ転売が非常に困難です。または残存期間に応じた賃料額でしか転売できないリスクがあります。

また借地期限が残1年と迫っても更新の有無がはっきり定まらない可能性もあります。

私自身リースホールド物件を購入したことがありますが借地期間2年を切っても更新の有無が判明しませんでした。費用回収は十分出来ており土地契約の更新があってもその費用を払えるか微妙だったので最終的には1年分の賃料でタイ人に転売する形になりました。

その点投資目的の購入ではなく自己居住であれば立ち退き期間はある程度必要ですが転売を考える必要がないので気楽です。

長く住むということを考えれば購入した方が間違いなく安く住めるということは確実です。

住まない期間が数年あるのであればその期間は賃貸に出すということも可能です。

しかし投資目的で物件所有期間数年で出口を転売とする購入はお勧めできません。

バンコク、トンローで2ベットルームのお部屋で10年以上お住まいのご予定がある方にお勧めしたい物件です。