2019年のタイ不動産市場が転換期になる要因
2019年のタイ不動産市場はこれまでと異なる要素が影響し転換期に差し掛かる、これまでのような不動産価格の高騰、売買取引の活気は抑えられると言われております。
私個人的にも確かに少し落ち込むだろうなと思う要因もあります。
一般的にどのようなことが言われているのかCBRE(センチュリー21のように世界各国にある不動産会社)の記事を交えてご紹介いたします。
新しい税制と選挙
政策金利の引き上げや住宅ローン審査の厳格化、2020年より施行が開始される固定資産税というこれまでに対して住宅購入に厳しい政策がとられます。
また選挙は無事に終了しましたが、選挙結果への不服や選挙の過程に問題があったとして、しこりが残っているのは事実です。
これに対して大きな騒動が起こるとは現在のところ考えにくいですが、反軍政に対する動きが大きくなれば不動産市場にも悪影響を及ぼすかもしれません。
タイ経済を支える観光業と輸出
タイ経済の2本柱となる観光と輸出に関して今年は勝負の年になります。
米中の貿易緊張がタイの輸出にどのように影響するのかまだ不透明です。
観光では昨年の7月にプーケットで47人もの中国人観光客が亡くなるボート転覆事故がありました。
事故の対応なども影響して、一時期中国人観光客が激減しました。
その後のタイ政府の活動により中国人観光客数は以前同様の数字に回復してきております。
投機的な購入に対する措置
売買金額の全てを銀行は融資しませんというLTV措置が取られるようになりました。
こちらは保有する物件数や購入目的で売買価格の70％、80%を融資するという形で以前のように100%ローンの利用が困難になるということです。
頭金となる手出しの現金が必要となることで投機的な購入の制限やローン債務額の圧縮につながります。
LTV措置について：
タイ不動産の命運を握る?住宅ローン新管理対策、LTV措置は吉と出るか凶と出るか
この住宅ローン措置については我々外国人ではなくタイ人に影響することなので内需が縮小するにつれて外国人購入者に目を向けるようになるかと思います。
しかし外国人は契約後、手付金を放棄するような形でキャンセルをして移転登記を受けないことがタイ人に比べて多々あるのでそれも危惧しないといけない点です。
外需はその外国人購入者の居住地の経済状況が重要となります。
高額コンドミニアム市場の競争
1㎡30万バーツ以上する超高級コンドミニアムがバンコクでも多く販売されるようになりましたが今後1㎡30万バーツ以上するようなものは減少し1㎡25万バーツ以上というのが超高級となる新たな水準になるようです。
2018年のコンドミニアム販売戸数は過去最多となり購入者の選択肢も増えたので、値引きして完成プロジェクトの販売を行っている物件もあります。
デベロッパーも価格プロモーションだけでは購入者を引き付けることができず、ホームオートメーションや賃貸管理制度、複合施設プロジェクトが購入者を引き付けるカギとなっております。
進化するオフィス需要
コンドミニアム建築増加もさることながら新築オフィスビルも昨今都心部に多くのプロジェクトがあります。
世界的なトレンドを受けてバンコクのオフィス市場も変化しておりコワーキングスペース(共同作業スペース)や機能的で志向を凝らしたものが多くなっております。
新築オフィスビルが多く誕生することにより既存のビルは修繕、アップグレードが求められます。
今後4年間で200万平方メートルのオフィススペースが市場に投入される予定ですがCBREでは年間20万平方メートルというスピードで消化されていくのではと見ています。
タイは外国企業の誘致に懸命で大企業から中小企業まで世界各国から進出してくる企業が多いです。
EECによる外国企業、投資家の誘致
EEC(東部経済回廊)により工業団地の整備、高速高架鉄道の建設、レムチャバン港、ウタパオ空港(パタヤ)の拡充が計画されております。
工業団地では外国企業の減税の恩恵を受けることができ、製造拠点を中国からタイへ移す企業が多くでてくることが予測されます。
今年高架鉄道の入札が最終決定されることによりプロジェクト計画がより明確になっていきます。
新規販売物件数の減速
タイ中央銀行は政策金利を1.5％から1.75％に7年ぶりに引き上げました。
金利の上昇はデベロッパーのコストを引き上げ、タイ人購入者の動きを遅らせる形になります。
国内需要の低迷、地価の上昇、金利上昇のよりデベロッパーは用地の取得に慎重になるでしょう。
バンコクでは都心部の主要道路のフリーホールドの土地に依然と需要があり、ランスアン通では1㎡310万バーツという記録的な価格がつき、都心部フリーホールドの希少性によりコストの上昇は続くように思われます。
その結果、CBREでは2019年のタイローカルデベロッパーと外国デベロッパーのジョイントベンチャーの新規プロジェクトは減少すると見ています。
参考記事：Thailand’s real estate outlook for 2019 brings new level of uncertainty
以前にも2019年のタイ不動産市場について意見を述べましたが、よろしければそちらもご参考ください。
2019年タイ不動産は遂に下降⁉ バンコクを中心にプラス、マイナス要因を解説
